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 　　開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)清算：購(gòu)房者與債權(quán)人的賠償路徑與法律保障

　　在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)案例頻發(fā)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年全國(guó)已有超300家房企進(jìn)入破產(chǎn)程序，涉及購(gòu)房者超50萬(wàn)戶，債權(quán)人超10萬(wàn)家。這一背景下，如何通過(guò)法律框架保障購(gòu)房者與債權(quán)人的合法權(quán)益，成為司法實(shí)踐與社會(huì)治理的核心命題。本文將從《企業(yè)破產(chǎn)法》修訂要點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合典型案例，解析開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)清算中的賠償規(guī)則與維權(quán)策略。

　　一、賠償順序：法律構(gòu)筑的“三階防護(hù)網(wǎng)”

　　根據(jù)2025年修訂的《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)需按“三階順序”清償，任何環(huán)節(jié)均不得突破法定優(yōu)先級(jí)：

　　第一階：破產(chǎn)費(fèi)用與共益?zhèn)鶆?wù)

　　破產(chǎn)費(fèi)用：包括訴訟費(fèi)、管理人報(bào)酬、財(cái)產(chǎn)評(píng)估費(fèi)等程序性支出。例如，某房企破產(chǎn)案中，管理人報(bào)酬按破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)總額的3%收取，最高不超過(guò)500萬(wàn)元。

　　共益?zhèn)鶆?wù)：為全體債權(quán)人利益產(chǎn)生的債務(wù)，如繼續(xù)營(yíng)業(yè)的借款、財(cái)產(chǎn)保管費(fèi)等。某案例中，法院批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商借款2000萬(wàn)元用于在建工程續(xù)建，該借款被認(rèn)定為共益?zhèn)鶆?wù)優(yōu)先清償。

　　法律修訂亮點(diǎn)：2025年修法明確，共益?zhèn)鶆?wù)范圍擴(kuò)大至“為債務(wù)人繼續(xù)營(yíng)業(yè)而應(yīng)支付的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用”，強(qiáng)化對(duì)勞動(dòng)者權(quán)益的保護(hù)。

　　第二階：職工債權(quán)與社保費(fèi)用

　　職工債權(quán)：包括工資、醫(yī)療/傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，以及法律規(guī)定的補(bǔ)償金。2025年修法取消了補(bǔ)償金12個(gè)月工資的上限限制，更充分保障長(zhǎng)期服務(wù)員工的權(quán)益。

　　社保費(fèi)用：欠繳的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用優(yōu)先于稅款清償。某案例中，房企欠繳社保費(fèi)800萬(wàn)元，法院裁定優(yōu)先從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中補(bǔ)繳。

　　司法實(shí)踐：若高管工資高于企業(yè)平均工資3倍，其工資將按企業(yè)平均工資計(jì)算，防止通過(guò)高薪優(yōu)先受償。

　　第三階：稅款與普通債權(quán)

　　稅款：破產(chǎn)企業(yè)欠繳的稅款及滯納金。

　　普通債權(quán)：包括購(gòu)房者債權(quán)、供應(yīng)商貨款、銀行貸款等。若財(cái)產(chǎn)不足清償同一順序債權(quán)，按比例分配。例如，某房企破產(chǎn)案中，普通債權(quán)總額10億元，可供分配財(cái)產(chǎn)2億元，清償率為20%。

　　特別保護(hù)：2025年修法新增“小額債權(quán)優(yōu)先清償”規(guī)則，5萬(wàn)元以下債權(quán)可優(yōu)先受償，某地試點(diǎn)中此類債權(quán)全額清償率達(dá)90%。

　　二、購(gòu)房者權(quán)益：不同付款階段的差異化保護(hù)

　　購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)需區(qū)分“已付全款”“部分付款”“僅簽合同”三種情形：

　　情形一：已付全款且完成預(yù)告登記

　　物權(quán)優(yōu)先性：根據(jù)《民法典》第二百二十一條，預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意的處分行為無(wú)效。某案例中，房企破產(chǎn)前已為購(gòu)房者辦理預(yù)告登記，法院裁定購(gòu)房者取得房屋所有權(quán)。

　　交付請(qǐng)求權(quán)：若房屋已建成，購(gòu)房者可要求管理人交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記;若房屋未建成，可申報(bào)債權(quán)并主張優(yōu)先受償。

　　情形二：部分付款但未完工

　　債權(quán)申報(bào)：購(gòu)房者已支付房款可作為優(yōu)先債權(quán)申報(bào)。2025年修法明確，支付50%以上房款的購(gòu)房者債權(quán)優(yōu)先于工程款與抵押權(quán)。

　　繼續(xù)履行合同：若購(gòu)房者同意繼續(xù)支付剩余房款，管理人可決定繼續(xù)履行合同，但需經(jīng)債權(quán)人會(huì)議通過(guò)。

　　情形三：僅簽合同未付款

　　普通債權(quán)申報(bào)：購(gòu)房者需證明合同合法有效且已實(shí)際占有房屋(如已裝修入住)，否則可能被認(rèn)定為普通債權(quán)，按比例清償。

　　風(fēng)險(xiǎn)防范：購(gòu)房者應(yīng)保留付款憑證、合同、入住證明等證據(jù)，必要時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

　　三、債權(quán)人維權(quán)：程序規(guī)則與策略選擇

　　債權(quán)人維權(quán)需遵循“申報(bào)-核查-訴訟”三步法：

　　第一步：債權(quán)申報(bào)

　　期限與方式：法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人會(huì)公告?zhèn)鶛?quán)申報(bào)期限(通常為30日至3個(gè)月)。債權(quán)人可通過(guò)郵寄、在線系統(tǒng)申報(bào)，需提交合同、轉(zhuǎn)賬記錄等證據(jù)。

　　補(bǔ)充申報(bào)：未在期限內(nèi)申報(bào)的，可在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配前補(bǔ)充申報(bào)，但需承擔(dān)審查費(fèi)用，且此前已進(jìn)行的分配不再補(bǔ)充分配。

　　第二步：債權(quán)核查

　　管理人審查：管理人編制債權(quán)表并提交債權(quán)人會(huì)議核查。債權(quán)人對(duì)債權(quán)表記載有異議的，可向法院提起債權(quán)確認(rèn)之訴。

　　債權(quán)人會(huì)議：債權(quán)人可參與會(huì)議，對(duì)財(cái)產(chǎn)分配方案、管理人報(bào)酬等事項(xiàng)行使表決權(quán)。2025年修法賦予債權(quán)人委員會(huì)對(duì)損害小額債權(quán)人利益的清償方案的否決權(quán)。

　　第三步：訴訟維權(quán)

　　起訴條件：若債權(quán)確認(rèn)有爭(zhēng)議或債務(wù)人隱匿財(cái)產(chǎn)，債權(quán)人可向受理破產(chǎn)申請(qǐng)的法院起訴。例如，某債權(quán)人發(fā)現(xiàn)房企破產(chǎn)前6個(gè)月內(nèi)低價(jià)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，起訴要求撤銷該行為并追回財(cái)產(chǎn)。

　　訴訟時(shí)效：債權(quán)申報(bào)期限屆滿后15日內(nèi)未起訴的，喪失通過(guò)訴訟確認(rèn)債權(quán)的權(quán)利。

　　四、啟示與思考：破產(chǎn)制度的優(yōu)化方向

　　預(yù)防性監(jiān)管：建立房企資金監(jiān)管賬戶，確保預(yù)售資金用于工程建設(shè)，防止“爛尾樓”風(fēng)險(xiǎn)。

　　跨境破產(chǎn)協(xié)作：針對(duì)房企海外發(fā)債引發(fā)的跨境破產(chǎn)問(wèn)題，需完善國(guó)際司法合作機(jī)制，保障境內(nèi)外債權(quán)人平等受償。

　　社會(huì)救助銜接：對(duì)因房企破產(chǎn)導(dǎo)致生活困難的購(gòu)房者，政府可協(xié)調(diào)提供臨時(shí)住房、就業(yè)援助等，體現(xiàn)制度溫度。

　　結(jié)語(yǔ)：開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)清算是一場(chǎng)法律、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的綜合博弈。2025年《企業(yè)破產(chǎn)法》的修訂，通過(guò)強(qiáng)化職工權(quán)益保護(hù)、優(yōu)化清償順序、引入小額債權(quán)優(yōu)先規(guī)則，為購(gòu)房者與債權(quán)人提供了更堅(jiān)實(shí)的法治保障。然而，制度完善僅是第一步，唯有通過(guò)司法實(shí)踐的精細(xì)化操作與社會(huì)治理的協(xié)同創(chuàng)新，才能真正實(shí)現(xiàn)“破產(chǎn)不破公平”的目標(biāo)。